Met onze relatie Nanette hebben wij om tafel gezeten om haar hypotheeklasten te verlagen, zodat ze geld over zou houden voor leuke dingen. Wij berekenden de vier opties om te profiteren van de lage hypotheekrente:

Besparing
De huidige hypotheeklast van Nanette bedraagt € 1.365,01 per maand. De besparing die zij kan realiseren zijn:
​1. Rentemiddelen: voordeel € 504 per maand
2. Rentecontract afkopen: voordeel € 793 per maand
3. Hypotheek oversluiten: voordeel € 641 per maand
4. Verhuizen: Nanette koopt een veel grotere en luxere woning en heeft toch lagere maandlasten

Profijt voor iedereen
Iedereen kan profiteren. Wel is voor iedereen de situatie anders. Daarom is het raadzaam om met ons in gesprek te gaan om te kijken wat de mogelijkheden zijn om ook te profiteren en te zorgen voor forse besparing en verbetering van de hypotheek.

Wilt jij weten hoe ook jij optimaal van de huidige lage rentestand kan profiteren?
Neem dan contact met ons op.

De hypotheekrente is historisch laag. Met die lage rente zou uw hypotheek een stuk goedkoper zijn!
In het praktijkvoorbeeld hierna bespaart Nanette tot € 800 per maand, waarmee ze leuke dingen is gaan doen. En echt, iedereen kan ervan profiteren, ondanks de te betalen boeterente.

​Hoe te profiteren
Er vier manieren:

1. Rente middelen
2. Rentecontract afkopen
3. Rentecontract afkopen en de lening oversluiten
4. verhuizen

 
voorbeeld rentecontract afkopen
Nanette heeft in 2005 haar huidige woning gekocht en wil NOOIT verhuizen (optie 4 valt daarmee af).
Haar huidige hypotheek: € 299.572, als volgt onderverdeeld:

• € 195.000 Spaarhypotheek, rente 20 jaar vast tot 1-8-2025 tegen 4,5%
• € 104.572 Aflossingsvrij, rente 20 jaar vast tot 1-8-2025 tegen 4,3%

resterende rentevaste periode: 4 jaar en 7 maanden
 
Rente na afkoop rentecontract:
10 jaar rentevast: 1,250%
20 jaar rentevast: 1,720%
30 jaar rentevast: 2,090%
 
Gevolg afkoop rentecontract:
Huidige bruto hypotheeklast per maand: € 1.365,01
(rente € 1.105,97 + premie € 259,04, rente: 195.000 * 4,5%/12 + 104.572 * 4,3%/12)
nieuwe bruto hypotheeklast per maand                        Besparing per maand
10-jaar rentevast:     rente € 312,06 (1,250% * 299.572)               € 793,91
20-jaar rentevast:     rente € 429,39 (1,720% * 299.572)               € 676,58
30-jaar rentevast:     rente € 521,76 (2,090% * 299.572)               € 584,21
 
Kosten rentemiddeling: éénmalig € 1.200
(terugverdientijd: minder dan 2 maanden !!)
 
Extraatje: Besparing box-3-belasting
Nanette betaalt de afkoopsom ineens; zij trekt de betaalde boeterente af bij haar aangifte IB en krijgt € 15.570 terug aan belastingen. Daarnaast daalt haar box 3-vermogen éénmalig met € 37.072 en stijgt blijvend na haar teruggave weer met € 15.570. Hierdoor bespaart zij aan box 3-belasting éénmalig € 511 en blijvend € 296 per jaar.
 
Wilt jij weten of en hoe ook jij van de huidige lage rentestand kan profiteren?
Neem dan contact met ons op.

De hypotheekrente is historisch laag. Met die lage rente zou uw hypotheek een stuk goedkoper zijn!
Dit is het praktijkvoorbeeld van Nanette. Nanette bespaart meer dan € 500 per maand, waarmee ze leuke dingen is gaan doen. En echt, iedereen kan ervan profiteren, ondanks de te betalen boeterente.

Hoe te profiteren
Er vier manieren:

1. Rente middelen
2. Rentecontract afkopen
3. Rentecontract afkopen en de lening oversluiten
4. verhuizen

 ​
voorbeeld rentemiddelen
Nanette heeft in 2005 haar huidige woning gekocht en wil NOOIT meer verhuizen (optie 4 valt daarmee af).
Haar huidige hypotheek: € 299.572, als volgt onderverdeeld:

• € 195.000 Spaarhypotheek, rente 20 jaar vast tot 1-8-2025 tegen 4,5%
• € 104.572 Aflossingsvrij, rente 20 jaar vast tot 1-8-2025 tegen 4,3%

resterende rentevaste periode: 4 jaar en 7 maanden
 
Rente na rentemiddeling:
10 jaar rentevast: 2,625% (1,25 + 1,375)
20 jaar rentevast: 2,408% (1,72 + 0,688)
30 jaar rentevast: 2,549% (2,09 + 0,459)
 
Gevolg rentemiddeling:
Huidige bruto hypotheeklast per maand: Rente € 1.105,97
(195.000 * 4,5%/12 + 104.572 * 4,3%/12)
nieuwe bruto hypotheeklast per maand                        Besparing per maand
10-jaar rentevast:     rente € 655,32 (2,625% * 299.572)               € 450,65
20-jaar rentevast:     rente € 601,15 (2,408% * 299.572)               € 504,82
30-jaar rentevast:     rente € 636,34 (2,549% * 299.572)               € 469,63
 
Kosten rentemiddeling: éénmalig € 1.200
(terugverdientijd: minder dan 3 maanden !!)
 


Wilt jij weten of en hoe ook jij van de huidige lage rentestand kan profiteren?
Neem dan contact met ons op. 

De hypotheekrente is historisch laag. Met die lage rente zou jouw hypotheek een stuk goedkoper zijn!
Je zou geld overhouden om leuke dingen mee te doen. En echt, iedereen kan ervan profiteren, ondanks de drempel.
 
 
Vier manieren om ervan te profiteren
We zullen 4 uitgewerkte voorbeelden aan je voorleggen. Deze email legt de principes achter de uitgewerkte voorbeelden uit. Als je geen zin hebt in deze theorie, bekijk dan liever de voorbeelden.


Vier manieren: de theorie
Drempel: boeterente
Feit is dat een rentecontract bindend is; als je voor de einddatum van het rentecontract zou stopzetten, zou de geldgever een deel van zijn opbrengst kwijt zijn. Een geldgever breekt daarom alleen tegen een passende vergoeding (afkoopsom) een rentecontract open. Die afkoopsom heet in de volksmond ‘boeterente’. Deze afkoopsom/boetrente is eigenlijk het (deels) vooruit betalen van hypotheekrente.


In praktijk is de boeterente slechts een lage drempel
Die boeterente is de drempel die moet worden overwonnen.
Dat kan op vier manieren:

1. Rente middelen
2. Rentecontract afkopen
3. Hypotheek oversluiten
4. Verhuizen

Toelichting
1. rente middelen
Het voordeel van rente middelen is dat je de afkoopsom/boeterente hoeft te betalen. De geldgever zal de afkoopsom omzetten in een opslag op de nieuwe lage rente.

2. rentecontract afkopen
Omdat de afkoopsom/boeterente eigenlijk gewoon vooruitbetaalde hypotheekrente is, is de afkoopsom een aftrekpost op uw IB-aangifte. Dus als u ‘teveel’ spaargeld heeft in box 3, kunt u een deel gebruiken om uw lasten verlagen en krijgt u een deel van de afkoopsom terug van de Belastingdienst

3. hypotheek oversluiten
Wat onder punt 2. staat, geldt ook voor deze variant. Redenen om over te sluiten naar een andere geldgever zijn onder andere:

• de nieuwe lening kan met NHG worden overgesloten
• de nieuwe geldgever hanteert lagere rentes
• de nieuwe geldgever kent langere rentevaste perioden
• de nieuwe geldgever kent gunstiger leningvoorwaarden

4. Verhuizen
als je daadwerkelijk verhuist, wordt er geen boeterente in rekening gebracht. Er zijn genoeg mooie huizen te koop die net iets beter bij je passen dan je huidige huis. Snel verkopen dus en op zoek naar iets nieuws. De nieuwe hypotheek wordt een stuk goedkoper, dus exclusiever en groter mag best 😊
 
 
Extra aandachtpunten:

1. Het toptarief waartegen hypotheekrente mag worden afgetrokken bij uw IB-aangifte daalt jaarlijks. Door het betalen van een afkoopsom, bent u die verlaagde aftrek een stap voor!
2. Als u binnenkort/binnen enkele jaren met pensioen gaat, daalt uw (marginale) belastingtarief waarschijnlijk, waardoor uw belastingteruggave zal dalen. Door het betalen van een afkoopsom (en eventueel oversluiten van de lening), bent u die verlaagde aftrek een stap voor!

Wilt jij weten hoe ook jij van de huidige lage rentestand kan profiteren?
Neem dan contact met ons op.

Er is niet één hypotheekmaximum, er is een hele rij maxima. Dat komt door het systeem waarop het maximaal te lenen bedrag wordt bepaald. U leest hierover meer op onze website: https://www.spuybroekadvies.nl/hypotheekrente.html.

Aangepaste normen 2020
Wat gaat er nu gebeuren in 2020? Twee dingen met een tegengesteld resultaat, namelijk:
1. Bij tweeverdieners wordt het hoogste jaarinkomen tot 1e inkomen benoemd. Het 2e inkomen telt voor 70% mee bij het bepalen van de woonquote. Volgend jaar gaat die wegening omhoog naar 80%. Daarmee is het gezamenlijke inkomen voor het bepalen van de woonquote hoger en dat leidt dus tot een hogere woonquote. Daardoor kun je meer lenen.
2. De tabel met woonquotes wordt aangepast; lees: de woonquotes worden over het algemeen verlaagd, waardoor je minder kunt lenen met name éénverdieners

Lagere en hogere uitkomsten voor éénverdieners
De éénverdieners tot € 22.000 gaan erop vooruit. Voor diegenen die tussen de € 22.000 en de € 70.000 verdienen, verandert het maximale bedrag niet. Eénverdieners die meer verdienen dan € 70.000, gaan erop achteruit.

Gelijke en lagere uitkomsten voor tweeverdieners
Tegelijkertijd worden dus aan de ene kant het 2e inkomen voor een groter deel mee genomen, terwijl aan de andere kant de woonquotes worden verlaagd. De uitkomst is dat u met een gezamenlijk inkomen tot € 45.000 ruwweg hetzelfde kunt lenen. Verdient u samen echter meer dan € 50.000, dan kunt u met ingang van 1 januari duizenden euro's MINDER lenen.

Het bepalen van het maximaal te lenen bedrag wordt daarmee nog belangrijker. Bel ons voor een GRATIS kennismaking, zodat u gericht op de woningmarkt op zoek kunt gaan en met overtuiging een (winnend) bod kunt uitbrengen. Contact

Niet typen, maar praten
Rechtsbijstandverzekeraar DAS heeft een nieuwtje: u kunt al pratend tegen uw telefoon nagaan of en hoeveel vergoeding u kunt claimen voor de door u geleden vliegvertraging.

Google Assistent
De Google Assistent is de slimme spraakhulp van Google. U kunt met de Google Assistent praten via een slimme speaker, zoals de Google Home of de Google Home mini. De assistent is sinds kort ook ingebouwd in Sonos speakers. Ook is de Google Assistent beschikbaar via de meeste Android en Apple smartphones en tablets (als de app niet standaard aanwezig is, kunt u de app ‘Google Assistent’ downloaden via de App store).

Hey Google! Praat met DAS
U kunt de Google Assistent vragen stellen en opdrachten geven. Door het commando "Hey Google! Praat met DAS" activeert u de spraakgestuurde dienstverlening van DAS via Google Assistant. U kunt dan vragen om contactgegevens van DAS. En u kunt in een aantal stappen achterhalen of u recht hebt op een vergoeding voor vluchtvertraging of annulering, hoeveel die vergoeding bedraagt en hoe u de vergoeding kunt aanvragen. Voor informatie over de vluchtvertraging maken wij gebruik van de informatie die u zelf opgeeft. Hier kunnen geen rechten aan worden ontleend, omdat de daadwerkelijke tijden kunnen afwijken van wat u aangeeft.

DAS over veiligheid van uw gegevens
Om uw vragen te beantwoorden krijgt DAS bepaalde gegevens van Google. Wanneer u een interactie met DAS via Google start, is er een Google SessieID bij DAS bekend. Ook de tekst van de interactie (bijvoorbeeld uw vragen), de datum en het tijdstip waarop u met ons een interactie hebt gehad en het land en de taalkeuze zijn bij DAS bekend. DAS kan interacties niet herleiden naar u als persoon.
In de interactie kan het voorkomen dat DAS informatie naar u wil mailen. Dit kan DAS alleen als u daar nadrukkelijk toestemming voor verleent. Nadat u uw Google Account aan DAS hebt gekoppeld, krijgt DAS van Google uw naam, e-mailadres en profielfoto. Van deze gegevens gebruikt DAS alleen uw e-mailadres. Als u toestemming heeft verleend, dan kan DAS vanaf dat moment uw interacties wel herleiden naar uw e-mailadres. DAS geeft aan dat echter niet te zullen doen. U kunt altijd zelf uw Google Account ontkoppelen van DAS via https://myaccount.google.com/permissions. Na het ontkoppelen zijn eerdere interacties ook niet meer herleidbaar.
(bron: https://www.das.nl/over-das/privacy/google-assistant)

Het plantje Japanse Duizendknoop (Fallopia japonica) wordt tot de meest invasieve exoten gerekend. Is de plant eenmaal gevestigd, dan is hij zeer moeilijk weer weg te krijgen. Door zijn sterke groeikracht worden inheemse plantensoorten verdrongen. De sterke wortelstokken en stengels van de Japanse duizendknoop zijn in staat om schade te veroorzaken aan gebouwen, leidingen en wegen.

Fiks in de problemen
Verdringing inheemse soorten
Door de snelle groei en het gesloten bladerdek van Japanse duizendknoop worden inheemse plantensoorten verdrongen. Ook het aantal soorten ongewervelde dieren neemt af in door duizendknoop gedomineerde vegetaties.
Schade aan gebouwen, leidingen en wegenDe sterke wortelstokken en stengels van Japanse duizendknoop kunnen schade veroorzaken aan gebouwen, leidingen en infrastructuur. Ook oevers en taluds worden instabieler door verdringing van de ondergroei, vooral in de winterperiode als de bodem onbedekt is.

Waardedaling vastgoed
Door te investeren in de aanpak van Japanse duizendknoop kan mogelijk voorkomen worden dat de situatie in Nederland vergelijkbaar wordt met die in Engeland. Daar zijn de problemen zo groot geworden, dat er sprake is van waardevermindering van bouwkavels en vastgoed als de soort wordt waargenomen.

Extra kosten
De aanwezigheid van Japanse duizendknoop betekent extra kosten voor beheerwerkzaamheden, zoals kosten voor monitoring, voorlichting personeel, bestrijding en nazorg. Extra kosten kunnen ook zitten in voorzorgmaatregelen om verdere verspreiding te voorkomen zoals het schoonmaken van machines, reinigen van grond, controleren van grond op aanwezigheid van Japanse duizendknoop etc.

Herkenning

Preventie is de beste en meest kosteneffectieve aanpak van Japanse duizendknoop.
Als er werkzaamheden zijn op, of in de buurt van plekken waar Japanse duizendknoop staat, zorg dan dat er geen wortel- of stengelfragmenten worden verspreid waardoor nieuwe haarden kunnen ontstaan. Controleer en reinig kleding en machines na de werkzaamheden. Voorkom dat grond getransporteerd wordt waarin zich mogelijk nog delen van wortelstokken en stengels bevinden. Afvoer van ‘verontreinigde’ grond moet zorgvuldig gebeuren, langs vooraf vastgestelde routes.
​
Aangetroffen planten bestrijden
Voor kleine groeiplaatsen (<1 m²):

1. Probeer de plant te verzwakken door de stengels meerdere keren per groeiseizoen af te knippen. Voer de stengels en plantenresten af in de grijze bak (restafval).
2. Probeer de uitlopers heel secuur te verwijderen, zonder dat er wortels achterblijven.
3. Eventueel kan een wettelijk toegestaan onkruidbestrijdingsmiddel toegepast worden aan het einde van het groeiseizoen (september). 
   Zie onder bij Bestrijding

Voor grote groeiplaatsen (>1 m²):

1. Breng als terreinbeheerder in kaart waar de plant voorkomt.
2. Zorg ervoor dat deze plekken niet worden meegenomen in het reguliere maaibeheer, vanwege het risico op verdere verspreiding.
3. Maai de plekken waar de planten voorkomen vaker per seizoen en voer het maaisel af naar een gecertificeerd composteerbedrijf.
4. Controleer en reinig kleding en machines na werkzaamheden.
5. Combineer verschillende bestrijdingsmethoden.
6. Monitor en evalueer de bestrijdingsmethoden en pas deze zo nodig aan.

bron: Wageningen Universiteit en Research

Hoofdkantoor van het BKR in Tiel

​Het BKR registeert van alle kredieten wanneer deze zijn aangegaan en afgelost, maar ook of er (ooit) sprake is geweest van een achterstand. Een afgelost krediet blijft vijf jaar zichtbaar en dus ook eventuele daarop betrekking hebbende achterstandscoderingen. Inmiddels worden ook de telefoonkredieten weer in het BKR vermeld. Eén categorie kredieten is uitgezonderd: de studieschuld. Wil je een hypotheek aanvragen, dan moet je (eigenlijk) ook het bedrag van je studieschuld opgeven. Veel jonge aanvragers verzwijgen deze schuld, omdat het hun maximaal bereikbare hypotheekbedrag verlaagt. Steeds meer geldgevers willen dat aanvragers een uitdraai van het DUO overleggen.

Invloed studieschuld op hoogte lening
De invloed van je studieschuld op welk bedrag je kunt lenen, hangt af van wanneer je bent gaan studeren. Ben je voor 1-9-2015 gaan studeren? Dan wordt de maandlast van jouw studielening gesteld op 0,75% van het oorspronkelijke bedrag. Bij een studieschuld van € 10.000 komt dat neer op een maandlast van € 75 wat inhoudt dat je zo'n € 20.000 minder kunt lenen.

Ben je na 1-9-2015 gaan studeren, dan geldt het nieuwe leenstelsel. Dat betekent een maandlast van 0,45% met een 35-jarige looptijd. Bij een studieschuld van € 10.000 komt dat neer op een maandlast van € 45 wat inhoudt dat je zo'n € 12.500 minder kunt lenen.

Gevolgen verzwegen studieschuld
Als je je studieschuld verzwijgt, kun je dus meer lenen. Op zich is dat niet zo gek, want het wel hebben van een studieschuld betekent dat je -naast je hypotheek- ook nog rente en aflossing moet betalen aan DUO. Maar pas op: geef je je studieschuld niet op en kom je later in de problemen, dan geeft de Nationale HypotheekGarantie (NHG) niet thuis als dan alsnog jouw verzwegen studieschuld aan het licht komt!

Maak een goed financieel Plan
Het is sowieso van groot belang om een goed financieel plan te maken als je een huis gaat kopen of gaat samenwonen. Duidelijkheid en inzicht in je (gezamenlijke) financien voorkomt zorgen (en ruzie) over geld en daarmee rust. Met jouw plan -waarin de woonlasten een prominente plaats innemen- hou je grip op jouw uitgaven en zicht op jouw wensen en doelen. 

Waarom deze column?
In het laatste verslag van het BKR constateert deze: ‘Schuldensituatie dertigers en twintigers is zorgelijk’. De onderbouwing van deze constatering is als volgt.

Achterstand op kredieten bij 20-ers en 30-ers is hoog
In de eerste helft van 2019 heeft 6,2% van de consumenten een betalingsachterstand op hun krediet. Bij jongeren is het percentage veel hoger: bij twintigers ruim 10% en bij dertigers bijna 12%.
Het percentage van 6,2 is gelijk aan dat over 2018. In absolute aantallen steeg het aantal mensen met een betalingsachterstand de afgelopen zes maanden met ruim 5.000 naar 675.000. Ook steeg het totaal aantal mensen met een geregistreerd krediet. In totaal zijn er nu meer dan 10,9 miljoen mensen met een geregistreerd krediet. Deze cijfers blijken uit de Kredietbarometer van Stichting BKR.

Lichte stijging
Peter van den Bosch, bestuursvoorzitter Stichting BKR: “In absolute aantallen blijven we dus, zoals we ook in het laatste kwartaal van 2018 zagen, een lichte stijging zien van het aantal betalingsachterstanden. Bijna 57% van de betalingsachterstanden wordt binnen een half jaar opgelost. Ruim 70% van de betalingsachterstanden is binnen een jaar hersteld. Dit is al enkele jaren redelijk stabiel. Kijken we langer terug, dan zien we hier een daling. In juni 2015 werd bijna 80% van de betalingen binnen een jaar opgelost.”

Hoogste percentage
Het hoogste percentage betalingsachterstanden zit in de leeftijd tussen 31-40 jaar. Van den Bosch: “Bijna 12% in deze leeftijdscategorie heeft een betalingsachterstand. Ten opzichte van het totaal aantal consumenten met betalingsachterstanden van 6,2% is dit erg hoog. Ook hebben meer dan 10% van de twintigers een betalingsachterstand. En van de nog jongere leeftijdscategorie van 18-24 jaar heeft al 8% een betalingsachterstand. Naarmate mensen ouder worden, daalt het percentage betalingsachterstanden.”

Studieschuld
Van den Bosch: “De schuldensituatie bij twintigers en dertigers is zorgelijk. Hieraan zie je dat jongeren al vroeg in de problemen komen. Willen we deze jongeren financieel beschermen, dan is het noodzakelijk om alle leningen goed in kaart te brengen. Dit is de enige manier om overkreditering te voorkomen. De BKR Kredietbarometer geeft slechts zicht op een deel van iemands schuldenpositie. Wij registreren bijvoorbeeld geen studieschulden. En dit terwijl deze voor veel jonge volwassenen de grootste financiële verplichting is. Gezamenlijk hebben zij voor bijna 22 miljard studieschuld. Dat is méér dan het uitstaande bedrag aan consumptief krediet. Uit onderzoek blijkt dat vier op de tien oud-studenten de studieschuld niet opgeeft bij het aanvragen van een nieuwe lening. Het feit dat de overheid de studieschuld niet wil registreren, baart dan ook zorgen. Als samenleving moeten we niet de kop in het zand steken en ervoor zorgen dat zowel consumenten als kredietverstrekkers één totaaloverzicht hebben van alle uitstaande leningen en het betaalgedrag. Alleen dan kunnen we ervoor zorgen dat mensen niet in de schulden terecht komen.”

Klinkt simpel
Iedereen zal in aanloop naar een nieuwe woning of hypotheek op internet 'even' willen kijken wat hij/zij nu maximaal kan lenen. Er wordt een uitkomst gepresenteerd die door even zovelen voor waar wordt aangenomen.

Complex samenspel
Achter de schermen wordt het maximaal te lenen hypotheekbedrag echter bepaald door een samenspel van enerzijds door het Nibud samengestelde woonquotes en anderzijds door annuïteiten uit een tabellenboek.

Niet één, maar vele uitkomsten
Er is dan ook niet één juiste uitkomst, maar een hele serie maxima. Voor een alleenverdiener met een inkomen van € 35.000 per jaar ziet dat er in een grafiek als volgt uit:

Bij tweeverdieners zijn de verschillen nog groter:

En, hoe hoger de inkomens, hoe groter de verschillen:

Optimalisatie
Een goede adviseur kan daarom je hypotheek optimaliseren in maximaal leenbedrag en maandlasten. Daarnaast is je hypotheek 'slechts' een onderdeel van jouw financiële toekomst. Je adviseur houdt hier het overzicht over en geeft je inzicht in wat er gebeurt in diverse scenario's.

Niet éénmalig
Dat overzicht houden en inzicht geven is een voortgaand proces waarin steeds weer veranderingen optreden. De begeleiding door je adviseur is daarom ook niet éénmalig. Een goede adviseur zal periodiek met je om tafel zitten om alle veranderingen door te nemen en steeds een actueel overzicht samenstellen. Dit zodat hij jou opnieuw inzicht geeft in in jouw financiële toekomst.

Vind daarom eerst een goede adviseur
Kortom, zorg dus dat je -voordat je aan je zoektocht naar huis en hypotheek begint- eerst een goede adviseur vindt. Heb je al een adviseur, vraag hem/haar dan nadrukkelijk of optimalisatie in zijn /haar dienstverleningspakket zit; bij twijfel: geen opdracht geven. En met optimalisatie bedoelen wij:
- maximaal leenbedrag hypotheek
- maandlasten
- financiële toekomst met alle scenario's
Of bel ons voor een nadere kennismaking en onze opvattingen over optimaliseren:
​