Geen dik pensioen, toch 'dik' leven

'Pers uit die stenen'
Veel 65-plussers hebben geen hoog pensioen, maar wel een afbetaald huis. Als ze de waarde die in de stenen zit wilden gebruiken voor een verbouwing of om de kinderen te helpen bij het kopen van een woning, moesten ze tot voor kort hun huis verkopen en een kleinere woning huren. Door hun lage pensioeninkomen slagen zij niet voor de inkomenstoets voor een reguliere hypotheek. ‘Maar veel mensen willen in hun huis blijven, en toch genieten van de waarde die in de stenen zit’, zegt Marja Elsinga, hoogleraar Woningmarkt en Beleid aan de TU Delft. Volgens Elsinga springen steeds meer bedrijven in op de groeiende vraag van senioren die de waarde van hun afbetaalde huis willen benutten [verzilveren], maar niet willen verhuizen.

De 'Opeet-Hypotheek' is terug. En goed !!

Verzilverproducten
In Groot-Brittannië en Frankrijk is de markt voor verzilverproducten al verder ontwikkeld, stelt Marja Elsinga: 'In het Verenigd Koninkrijk heb je de raad voor het vrijmaken van vermogen, de Equity Release Council. Die maakt afspraken over fatsoenlijk verzilveren, zonder te groot risico.' Volgens Elsinga is 5% tot 10% van de huiseigenaren potentieel geïnteresseerd in het verzilveren van hun woning.


Hoe de Overwaarde te verzilveren?
- Reguliere (aflossingsvrije) hypotheek
- Huis verkopen en terug huren
- Grond verkopen en erfpacht gaan betalen
- Verzilverlening
- De Opeethypotheek
- De Opeethypotheek met garantie (géén restschuld)


Reguliere (aflossingsvrije) hypotheek
Om hypotheekproblemen te voorkomen zijn de verstrekkingsgrenzen verscherpt: bij aankoop van een woning mag niet meer dan 100% van de woningwaarde worden geleend (Loan-To-Value / LTV) en moet de annuïtaire last (=rente+aflossing) passen bij het inkomen van de aanvragers (Loan-To-Income). De annuïtaire toetsingstabellen worden periodiek opgesteld door het Nibud. Op het moment dat een aanvrager 57 jaar of ouder is, telt zijn pensioeninkomen. Meestal is het pensioeninkomen lager waardoor de 57-plusser minder kan lenen. 
Sinds medio 2018 is de inkomenstoets voor 57-plussers (deels) versoepeld als gevolg van overleg tussen banken, geldverstrekkers, de AFM en het intermediair. In een zogenaamde maatwerk-aanvraag mag een toetsing op werkelijke lasten worden toegepast. De werkelijke last van een aflossingsvrije hypotheek is vanwege het ontbreken van aflossingen uiteraard lager dan een annuïtaire aflossende hypotheek. Hierdoor komt de 57-plusser voor een hogere (aflossingsvrije) hypotheek in aanmerking. Een maatwerk-aanvraag dient uit te monden in een duurzaam houdbare woonsituatie, in andere woorden: de betaalbaarheid op lange termijn moet zeker zijn. De rente zal dan ook voor lange tijd worden vastgezet. 


Huis verkopen en terug huren
​Senioren die niet in aanmerking komen voor een hypotheek of geen banklening willen, kunnen hun huis verkopen en terug huren. Risico is dat de huur vaak hoog uitvalt. Als de bewoners die niet meer kunnen betalen, moeten ze alsnog verhuizen. Het bedrijf Behouden Huis keert daarom een maandelijks bedrag uit -tot maximaal 80% van de waarde van het huis- en geeft bewoners een levenslang woonrecht. De verkopers blijven zelfs officieel eigenaar voor het geval dat Behouden Huis failliet gaat totdat ze uiteindelijk toch verhuizen of komen te overlijden. Daar staat tegenover dat klanten zeker moeten weten dat ze zo lang mogelijk in het huis willen blijven. Behouden Huis keert bij een alleenstaande 80% en bij een stel 70% tot 75% van de woningwaarde uit. Voor wie snel verhuist, is dat nadelig. ‘Als je misschien over een jaar denkt: ik wil toch in een andere stad gaan wonen, moet je niet bij ons zijn’, zegt Rebel.


Grond verkopen en erfpacht gaan betalen
Daarnaast bestaat de mogelijkheid de grond onder het huis te verkopen en vervolgens te pachten, zoals bij de regeling Duowonen van technologiebedrijf DNGB (De Nederlandse Grondbank). Voor het gebruik van de grond betalen huiseigenaren jaarlijks maximaal 3,25% aan erfpachtcanon, die met de inflatie stijgt. De erfpacht ligt daarmee uiteraard lager dan de lasten bij het verkopen en terug huren van het hele huis. Maar ook hier geldt dat huiseigenaren de de woning moeten verkopen als ze de lasten niet op kunnen brengen.

Consumentenbond toont zich kritisch
De Consumentenbond is kritisch over regelingen waarbij particulieren de grond onder hun huis verkopen en die vervolgens pachten, omdat de regelingen naar verhouding duur zijn. ‘Wij raden het absoluut niet aan’, zegt woordvoerder Joyce Donat. Ze wijst erop dat het bedrag dat huiseigenaren krijgen voor de grond vaak lager is dan de som die vrijkomt bij andere verzilverproducten. Bovendien­ stijgt de canon. ‘Wie dat kan betalen, komt waarschijnlijk ook in aanmerking voor een aflossingsvrije hypotheek.’
‘Wij beginnen onze gesprekken altijd met de vraag of iemand al bij de bank is geweest’, zegt medeoprichter Kees van den Bovenkamp van Grondvrij, een ander bedrijf dat de grond onder huizen opkoopt. ‘Want anders kunnen ze beter een hypotheek nemen.’ Grondvrij kent altijd 45% van de woningwaarde toe aan de grond, en keert daarvan 70% tot 90% uit.


Verzilverlening
Deze lening van Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. In een aantal gemeenten kunnen 57-plussers met deze lening hun woning verbouwen of verduurzamen.


De Opeethypotheek
Nadat outsiders huis verkoop en terug huur- en grond verkoop en erfpacht-constructies hadden bedacht om senioren in hun woning te kunnen laten wonen en daarvoor hun overwaarde te laten toucheren, stapten enige tijd geleden ook de Rabobank en SNS weer terug in de markt van de opeethypotheken. Bij een opeethypotheek kijkt de geldverstrekker niet naar het inkomen, maar naar de waarde van het huis. De lening wordt ineens of in maandelijkse termijnen uitbetaald.  Nadeel van deze producten is dat klanten het risico lopen dat aan het einde van de looptijd toch hun huis moeten verkopen om de lening af te betalen. ABN-dochter Florius heeft met de nieuwe Verzilverhypotheek een regeling opgetuigd waarbij de klant nooit hoeft te verhuizen. Nadeel is dat de rente (die voor de gehele looptijd vastligt) relatief hoog is.

​
De Opeethypotheek met Garantie: Géén restschuld
Afgelopen week introduceerde Vivat haar opeethypotheek genaamd 'Stekkie'. Komende week introduceert ABN haar nieuwe product. ABN betaalt maximaal 70% van de woningwaarde uit, Vivat 50%. Beide banken verstrekken het geld als maandelijkse uitkering. Bij ABN bestaat ook de mogelijkheid in één keer een bedrag op te nemen. Bij beide eindigt de lening pas als de klant verhuist of overlijdt.
Nieuw aan het product van de ABN is de garantie dat de klant nooit met een restschuld blijft zitten.


Niet zonder advies
Een maatwerk-aanvraag is alleen mogelijk door een intensieve samenwerking tussen klant, adviseur en geldverstrekker. Het aantonen van het duurzame karakter van de gekozen oplossing vergt een diepgaand onderzoek- en adviestraject.

Ook voor de andere verzilverproducten is ons advies helder: haal er een adviseur bij!
Kortom, neem contact op met ons of een adviseur bij u in de buurt.
met dank aan FD 

---