een huis kopen voor de verhuur: goed idee? deel 1

De huizenprijzen gaan door het dak, de huren gaan mee. Dit lijkt het moment om te investeren in een appartement in een van de grote steden. Maar is het wel zo aantrekkelijk om huurbaas te zijn? ‘Ze had niet alleen de VVE in haar nek, maar ook een huurder met huurbescherming.’

Voor haar studerende dochter kocht Maarit van Zalk (52) begin dit jaar een tweekamerappartement in de Rivierenbuurt in Amsterdam, met een flink balkon en de mogelijkheid een dakterras aan te leggen. Prijs: €327.000. ‘Een kamer in Amsterdam is zo lastig te vinden en zo duur, dat ik het geen moeilijke beslissing vond.’ Een medehuurder was gauw gevonden via Kamernet. Doordat Van Zalk en haar man behoorlijk wat overwaarde op hun eigen huis hebben, konden ze een tweede hypotheek nemen en daarnaast legden ze zelf nog een bedrag in. Al met al woont hun dochter nu vrijwel kosteloos. Wil zij ooit weg, dan kunnen ze het appartement vast met winst verkopen. ‘Het is zo’n leuke buurt, volgens mij is dit een goede investering.’

Een huis kopen om te verhuren, aan kinderen of aan wildvreemden, het gebeurt de laatste jaren heel veel. Van alle woningen die nu verkocht worden in de grote steden gaat minimaal een op de vijf naar een particuliere belegger, aldus cijfers van makelaarsvereniging NVM. Verbazend is dat niet: terwijl de huizenprijzen exploderen, kun je lenen tegen een historisch lage hypotheekrente. Een extra huis of appartement lijkt o zo aanlokkelijk.

Hier volgen vijf vragen en antwoorden over deze manier van beleggen.

vraag 1: Maar zijn de huizenprijzen niet al te hard gestegen?
In de grote steden hebben we de grootste sprongen nu wel achter de rug, denken experts. Rabobank verwacht voor heel Nederland volgend jaar nog een gemiddelde plus van zo’n 5 à 7 procent, waarbij vooral de prijzen in randgemeenten van populaire steden, zoals Schiedam, Rijswijk en Zaandam, nog behoorlijk kunnen stijgen. In de grote steden en zeker in Amsterdam kan het binnen nu en een paar jaar weleens omslaan, denktwoningmarkteconoom Christian Lennartz. ‘De koopprijzen zijn daar losgeslagen van de lokale inkomensontwikkeling, de groep die tegen zijn maximale leenbedrag aan loopt groeit fors. Als het zo doorgaat, is een prijsdaling goed mogelijk.’
Als investeerder kun je dus beter in de periferie rondkijken? Niet per se, vindt Lennartz. Beleggen in vastgoed doe je voor de lange termijn, minimaal tien of vijftien jaar, en een tussentijdse tijdelijke prijsdaling doet geen pijn.

​vraag 2: Wat levert zo’n belegging op?
Of je op lange termijn verkoopwinst maakt, valt moeilijk te voorspellen. Maar over de maandelijkse huurinkomsten is wel iets te zeggen. Ook met de huurprijzen is het de laatste jaren hard gegaan, maar cijfers van de NVM laten nu wel een afvlakking zien. In de grote steden betalen huurders gemiddeld bijna de helft van hun inkomen aan huur, meer gaat echt niet, zegt Lennartz. Blijven de huren stabiel terwijl de verkoopprijzen wél doorstijgen, dan komt er een moment dat de verhuur van een nieuw aangekochte woning niet meer loont.
Een voorbeeld.
Op de Prinsengracht in Amsterdam staat een appartement van 56 vierkante meter te koop voor €499.000. Gezien de gemiddelde kale huurprijs per vierkante meter in Amsterdam zou een maandhuur van €1041 fair zijn, dat is €12.492 per jaar. Stel dat je het hele aankoopbedrag weet te financieren tegen een tienjaarsrente van 2%, dan zijn je jaarlijkse rentelasten €9980 per jaar. Dan houd je van de huurinkomsten nog ongeveer €2500 over, maar daarvan moet je nog wel onderhoudsklussen en gemeentebelastingen betalen. Veel winst zal er niet overblijven. Dus: of de huurprijs verder opvoeren of voor een woning op een iets bescheidener locatie kiezen. Overigens verwacht Lennartz geen dalende huren in de steden: door blijvende schaarste blijven die naar verwachting op peil.

vraag 3: Hoe regel je het financieel?
De ideale optie is om het verhuurpand te bekostigen met een tweede hypotheek op je eigen woonhuis. Dat kan alleen als de eerste hypotheek (grotendeels) is afgelost. Voordeel van zo’n tweede hypotheek is dat je profiteert van de huidige lage hypotheekrente. Wel vervalt de hypotheekrenteaftrek als de lening niet is bestemd voor een huis dat je zelf bewoont. Lukt zo’n tweede hypotheek niet, dan kun je een speciale investeringshypotheek afsluiten. Dat is een ander soort lening, waarvoor je bijvoorbeeld terecht kunt bij Woonfonds, NIBC of Nationale-Nederlanden. De voorwaarden wijken af van die van een gewone hypotheek: je moet doorgaans 30% van de aankoopprijs aan eigen geld meenemen en de rente is een stuk hoger, zo’n 3,75%.

+++De voorwaarden voor een tweede huis zijn anders dan bij een gewone hypotheek: je moet zo 30% van de aankoopprijs aan eigen geld+++

Dat komt doordat de bank met een verhuurd pand meer risico loopt, legt hypotheekexpert Jeroen Wolfsen van MoneyWise uit. ‘Stel dat de bank gedwongen is het huis te verkopen, dan levert dat met een huurder erin gemiddeld ook zo’n 30% minder op.’
Voor dat appartement aan de Prinsengracht ziet het beeld er met zo’n investeringshypotheek zo uit: je leent bijna €350.000 tegen 3,75%, dat is ruim €13.000 rente per jaar. Dat bedrag kun je misschien net betalen van de huurinkomsten, maar dan komen er nog allerlei kosten bij én heb je helemaal geen rendement op die anderhalve ton die je er zelf in hebt gestoken.

vraag 4: Is het een idee je oude appartement aan te houden?
Verhuis je van je stadsappartement naar een doorzonwoning in een aangrenzende gemeente, dan is het verleidelijk het oude huis (nog even) aan te houden en maandelijks een flinke huur op te strijken. Pak je het officieel aan, dan ben je aangewezen op een dure investeringshypotheek. Hiervoor kiest in de praktijk vrijwel niemand, weet Jeroen Wolfsen. ‘Men waagt het erop en verhuurt het huis zonder de bank in te lichten. Dat lukt vaak, omdat de nieuwe hypotheekverstrekker niet altijd vraagt naar een bestaande woning.’ Aanraden zou Wolfsen het zeker niet. ‘Het mag gewoon niet. Als de bank erachter komt dat het niet klopt, kan die de hypotheeklening per direct opeisen. Dan ben je echt de sjaak.’

vraag 5: ’Wat zijn de valkuilen?
Lekkende daken, huurders die er een zootje van maken of plotseling opzeggen; op zulk gedoe moet je bedacht zijn. Neem die verhuurder die bij huurrechtadvocaat Vincent Besters aanklopte toen bleek dat zijn huurder permanent toeristen onderbracht in zijn woning. ‘Daarvoor krijg je in Amsterdam zo een boete van €20.000 per overtreding, ook als eigenaar.’
Wees ook op je hoede bij de aankoop, waarschuwt Besters. Check in het geval van een VVE de reserves, maar ook de reglementen. Een cliënt van Besters met een appartement in de verhuur wist niet dat de VVE daarvoor toestemming had moeten geven, totdat ze een brief kreeg dat de huurder er onmiddellijk uit moest op straffe van een boete, die dagelijks hoger werd. ‘Ze zat tussen twee vuren, want ze had niet alleen de VVE in haar nek, maar ook een huurder met huurbescherming.’ Ze heeft de huurder, die er net woonde, vele duizenden euro’s moeten betalen om te vertrekken.

Nog een tip: bereken op de site van de Huurcommissie of jouw appartement wel in de vrije sector valt. Blijkt het achteraf niet aan de voorwaarden te voldoen, dan kan de huurder een (veel) lagere huur eisen. Kijk ook uit voor een slordig huurcontract, dat onbedoeld toch voor onbepaalde tijd geldt. In dat geval is het vrijwel ondoenlijk de huurder er nog uit te krijgen. Daar gaat de verkoopwinst over tien of vijftien jaar.
bron: FD-Persoonlijk

---