 Aflossingsvrije hypotheek is in feite èn niet goedkoop èn niet aflossingsvrij
Doordat op een aflossingsvrije hypotheek niet wordt afgelost, betaalt u gedurende de gehele looptijd het volle bedrag aan hypotheekrente. De ingevoerde beperkingen van de aftrek (zie hieronder) van die rente maakt dat nog duurder. Daarnaast moet aan het einde van de looptijd de lening ineens worden afgelost. De oplossing was tot voor kort vrij simpel: gewoon verlengen. Die simpele oplossing gaat lang niet altijd meer op. Dit stuk is als volgt opgebouwd: 1. Drie Problemen -> fiscaal (1), contract (2) en banken (3) 2. Oplossingen -> voor Millenials (1), 30-ers, 40-ers (2) en 50-ers en Ouderen (3) 3. De juiste oplossing 1. Drie Problemen -> fiscaal (1), contract (2) en banken (3) Probleem 1: Fiscale beperking èn einde van de aftrek van hypotheekrente De achtereenvolgende kabinetten hebben een reeks van beperkingen opgeworpen voor de aftrek van uw hypotheekrente. Er zijn vijf beperkingen: 1.a einde van de aftrek 1.b inbreng overwaarde bij verkoop oude woning 1.c verhoging huurwaardeforfait 1.d beperking aftrek rente vanwege type hypotheek 1.e verlaging belastingtarief aftrek Probleem 1.a: Einde van de rente aftrek in 2031 Met ingang van 2001 is de rente van uw hypotheek aftrekbaar voor een periode van maximaal 30 jaar. Voor alle hypotheken begint deze periode op het moment van afsluiten of 1-1-2001. Dat betekent het einde van de fiscale aftrek van hypotheekrente in 2031 voor een groot deel van de hypotheken. Dat is 13 jaar vanaf nu !!! Probleem 1.b: Inbreng overwaarde bij verkoop oude woning Met ingang van 2004 dient u de gerealiseerde overwaarde bij de verkoop van uw oude woning in te brengen in de financiering van de nieuwe woning. U kunt alleen ontsnappen aan die verplichte (fiscale) inbreng door drie jaar geen nieuwe eigen woningschuld aan te gaan, bijvoorbeeld door te gaan huren. Probleem 1.c: Verhoging huurwaardeforfait Het bezitten van een eigen woning leidt tot een fiscale bijtelling over de WOZ-waarde ervan. Het tarief is intussen verhoogd van 0,6% naar 0,75% en zelfs 2,35% als de woz-waarde het miljoen te boven gaat (de zogenaamde villataks). Het huurwaardeforfait wordt uitgelegd als inkomsten uit eigen woning en verminderd in feite de aftekbare hypotheekrente. Door de Wet Hillen kan de aftrekbare rente hoogstens tot nul worden verminderd. Probleem 1.d: Beperking aftrek vanwege hypotheektype Sinds 2013 dient iedere nieuwe hypotheek in maximaal 30 jaar annuïtair worden afgelost wil de hypotheekrente in aanmerking komen voor aftrek. Een uitzondering wordt gemaakt voor aflossingsvrije hypotheken die eind 2012 al waren verstrekt. Probleem 1.e: Verlaging belastingtarief aftrek hypotheekrente Met ingang van 2014 wordt het belastingtarief waartegen je de hypotheekrente wordt afgetrokken in de 4e schijf stapsgewijs verlaagd van 52% naar 38%. In 2017 staat het tarief op 50%. De systematiek voor deze verlaging leidt feitelijk tot een bijtelling met het correctietarief (max 14%). Bij een lage hypotheek cq kleine hypotheek leidt de eerder genoemde Wet Hillen weliswaar tot een nul-aftrek, maar de tariefcorrectie leidt tot een bijtelling. De toezegging van Minister Blok (wonen) dat je dan de aftrek van hypotheekrente dan simpelweg achterwege mag laten, is keihard tegengesproken door staatsecretaris Wiebes (financiën). Probleem 2: Contract -> Aflossingsvrij betekent: Aan het eind INEENS aflossen !! Oude aflossingsvrije hypotheekcontracten hadden vaak een duur van 75 jaar (Stad Rotterdam). De nieuwere contracten kennen echter een looptijd van 30 jaar. Dus naast het einde van de rente-aftrek (probleem 1.a) zullen veel mensen binnen enkele jaren hun hypotheek moeten aflossen of verlengen. De Nederlandse Bank en de Autoriteit Financiële Markten zijn wakker geworden en zien deze betonnen muur voor met name aflossingsvrije hypotheken nu heel snel dichtbij komen. Geldgevers worden onder druk gezet al hun klanten te benaderen om hen alsnog tot aflossing over te halen. Probleem 3: Banken -> strengere regels: niet automatisch verlengen en strikte toetsingscriteria Tegelijkertijd zien wij dat banken hypotheken op afloopdatum niet meer automatisch verlengen. Het verlengen van uw hypotheek wordt een volledige acceptatie op basis van èn woningwaarde èn (pensioen)inkomen. En daar zit het probleem: u moet op dat moment uw hypotheek oversluiten tegen de rente op dat moment en de toetsingscriteria op dat moment. Die toetsingscriteria zijn de laatste jaren fors aangescherpt, waardoor u minder kunt lenen. Door het gerommel met uw pensioen, kunt u tegen die tijd nog minder lenen. Dat betekent uit eigen zak aflossen tot het nieuwe lagere leningbedrag. 2. Oplossingen -> voor Millenials (1), 30-ers, 40-ers (2) en 50-ers en Ouderen (3) Oplossing 1: voor de Millennials (een beperkt probleem) Diegenen na 2013 hun eerste hypotheek of een extra hypotheek afsluiten, zijn vanwege de Beperking aftrek vanwege hypotheektype (probleem 1.d) aangewezen op een annuïtair of lineair aflossende hypotheek. Hieronder vallen ook degenen die hun ex-partner moeten uitkopen bij een ontslag uit hoofdelijkheid. Voor die leningen zijn de problemen beperkt; de lening wordt immers verplicht afgelost. Het maandlastenoverzicht bij de offerte geeft alleen wel aan dat de laatste 15 jaar nauwelijks meer belastingvoordeel wordt verkregen vanwege èn de lage restschuld èn de lage hypotheekrente èn het hoge huurwaardeforfait (probleem 1.c). Oplossing 2: voor de 30-ers, 40-ers en 50-ers: onderneem actie ! Deze (oudere) jongeren die een aflossingsvrije hypotheek hebben, gaan een betonnen muur tegemoet van einde rente-aftrek (probleem 1.a) en een volledige toetsing om te kunnen verlengen. Zij kunnen niet simpelweg volhouden dat zij het huis tegen die tijd wel verkopen. Een huis is immers een belegging en een waarde van nu zegt niets over de waarde in de toekomst op een bepaald moment. Eind jaren 70/begin jaren 80 waren huizen nagenoeg onverkoopbaar door de hoge rentestand. Nog maar enkele jaren geleden werden huizen niet verkocht ondanks de lage rente. In die tijdvakken hadden huizen nauwelijks waarde. Om toch te verkopen zul je fors in prijs moeten zakken. Beter is het om actie te ondernemen en een oplossing te maken die in jouw toekomstplannen past. Oplossing 3: voor ouderen (Aflossen wellicht niet de juiste oplossing) Gedwongen worden om in korte tijd uw aflossingsvrije hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen is geen prettig vooruitzicht. Het zou een gat slaan in uw huidige budget of uw spaargeld. Terwijl een woning zonder hypotheek geen garantie is dat u uw boodschappen kunt afrekenen in de supermarkt. 3. De juiste oplossing De juiste oplossing is er een die in uw situatie en toekomstplannen past. Millenials doen er sowieso goed aan zelf vermogen te vormen gezien de ontwikkelingen op pensioengebied. Met een deel daarvan zouden zij het gebrek aan belastingvoordeel op hun hypotheekrente kunnen opvangen. Voor 30-ers en 40-ers geldt eigenlijk hetzelfde met daar bovenop het probleem van de aflossingsvrije hypotheken. Voor 50-ers en Ouderen is het wellicht raadzaam gebruik te maken van de lage rente en uw hypotheek over te sluiten. U maakt daarbij gebruik van de zeer lage hypotheekrente. Zeker als uw pensioen voor de deur staat, is een 30-jaar vaste rente van 2,6% een aanrader. Een eventuele boeterente kunt u tegen het hoge tarief van werkenden aftrekken. En u kunt daarbij opnieuw overwegen wel of niet te gaan aflossen (in 30 jaar). Bel ons voor ondersteuning bij uw keuze Wij staan al decennia lang relaties bij om slimme keuzes te maken op financieel gebied en het maximale uit hun leven te halen. Wellicht kunnen wij ook u helpen aan een RIJK leven. Neem contact met ons op voor een wederzijdse kennismaking zonder kosten. Wist u trouwens dat:
1 Comment
|
AuteurPeter van der Bent, adviseur voor een RIJK leven Archives
Januari 2023
Categorieën |
RSS-feed
SPUYBROEK ADVIES, een RIJK leven www.spuybroekadvies.nl disclaimer