De huizenprijzen gaan door het dak, de huren gaan mee. Dit lijkt het moment om te investeren in een appartement in een van de grote steden. Maar is het wel zo aantrekkelijk om huurbaas te zijn? ‘Ze had niet alleen de VVE in haar nek, maar ook een huurder met huurbescherming.’ Voor haar studerende dochter kocht Maarit van Zalk (52) begin dit jaar een tweekamerappartement in de Rivierenbuurt in Amsterdam, met een flink balkon en de mogelijkheid een dakterras aan te leggen. Prijs: €327.000. ‘Een kamer in Amsterdam is zo lastig te vinden en zo duur, dat ik het geen moeilijke beslissing vond.’ Een medehuurder was gauw gevonden via Kamernet. Doordat Van Zalk en haar man behoorlijk wat overwaarde op hun eigen huis hebben, konden ze een tweede hypotheek nemen en daarnaast legden ze zelf nog een bedrag in. Al met al woont hun dochter nu vrijwel kosteloos. Wil zij ooit weg, dan kunnen ze het appartement vast met winst verkopen. ‘Het is zo’n leuke buurt, volgens mij is dit een goede investering.’ Een huis kopen om te verhuren, aan kinderen of aan wildvreemden, het gebeurt de laatste jaren heel veel. Van alle woningen die nu verkocht worden in de grote steden gaat minimaal een op de vijf naar een particuliere belegger, aldus cijfers van makelaarsvereniging NVM. Verbazend is dat niet: terwijl de huizenprijzen exploderen, kun je lenen tegen een historisch lage hypotheekrente. Een extra huis of appartement lijkt o zo aanlokkelijk. Hier volgen vijf vragen en antwoorden over deze manier van beleggen. vraag 1: Maar zijn de huizenprijzen niet al te hard gestegen? In de grote steden hebben we de grootste sprongen nu wel achter de rug, denken experts. Rabobank verwacht voor heel Nederland volgend jaar nog een gemiddelde plus van zo’n 5 à 7 procent, waarbij vooral de prijzen in randgemeenten van populaire steden, zoals Schiedam, Rijswijk en Zaandam, nog behoorlijk kunnen stijgen. In de grote steden en zeker in Amsterdam kan het binnen nu en een paar jaar weleens omslaan, denktwoningmarkteconoom Christian Lennartz. ‘De koopprijzen zijn daar losgeslagen van de lokale inkomensontwikkeling, de groep die tegen zijn maximale leenbedrag aan loopt groeit fors. Als het zo doorgaat, is een prijsdaling goed mogelijk.’ Als investeerder kun je dus beter in de periferie rondkijken? Niet per se, vindt Lennartz. Beleggen in vastgoed doe je voor de lange termijn, minimaal tien of vijftien jaar, en een tussentijdse tijdelijke prijsdaling doet geen pijn. vraag 2: Wat levert zo’n belegging op? Of je op lange termijn verkoopwinst maakt, valt moeilijk te voorspellen. Maar over de maandelijkse huurinkomsten is wel iets te zeggen. Ook met de huurprijzen is het de laatste jaren hard gegaan, maar cijfers van de NVM laten nu wel een afvlakking zien. In de grote steden betalen huurders gemiddeld bijna de helft van hun inkomen aan huur, meer gaat echt niet, zegt Lennartz. Blijven de huren stabiel terwijl de verkoopprijzen wél doorstijgen, dan komt er een moment dat de verhuur van een nieuw aangekochte woning niet meer loont. Een voorbeeld. Op de Prinsengracht in Amsterdam staat een appartement van 56 vierkante meter te koop voor €499.000. Gezien de gemiddelde kale huurprijs per vierkante meter in Amsterdam zou een maandhuur van €1041 fair zijn, dat is €12.492 per jaar. Stel dat je het hele aankoopbedrag weet te financieren tegen een tienjaarsrente van 2%, dan zijn je jaarlijkse rentelasten €9980 per jaar. Dan houd je van de huurinkomsten nog ongeveer €2500 over, maar daarvan moet je nog wel onderhoudsklussen en gemeentebelastingen betalen. Veel winst zal er niet overblijven. Dus: of de huurprijs verder opvoeren of voor een woning op een iets bescheidener locatie kiezen. Overigens verwacht Lennartz geen dalende huren in de steden: door blijvende schaarste blijven die naar verwachting op peil. vraag 3: Hoe regel je het financieel? De ideale optie is om het verhuurpand te bekostigen met een tweede hypotheek op je eigen woonhuis. Dat kan alleen als de eerste hypotheek (grotendeels) is afgelost. Voordeel van zo’n tweede hypotheek is dat je profiteert van de huidige lage hypotheekrente. Wel vervalt de hypotheekrenteaftrek als de lening niet is bestemd voor een huis dat je zelf bewoont. Lukt zo’n tweede hypotheek niet, dan kun je een speciale investeringshypotheek afsluiten. Dat is een ander soort lening, waarvoor je bijvoorbeeld terecht kunt bij Woonfonds, NIBC of Nationale-Nederlanden. De voorwaarden wijken af van die van een gewone hypotheek: je moet doorgaans 30% van de aankoopprijs aan eigen geld meenemen en de rente is een stuk hoger, zo’n 3,75%. +++De voorwaarden voor een tweede huis zijn anders dan bij een gewone hypotheek: je moet zo 30% van de aankoopprijs aan eigen geld+++ Dat komt doordat de bank met een verhuurd pand meer risico loopt, legt hypotheekexpert Jeroen Wolfsen van MoneyWise uit. ‘Stel dat de bank gedwongen is het huis te verkopen, dan levert dat met een huurder erin gemiddeld ook zo’n 30% minder op.’ Voor dat appartement aan de Prinsengracht ziet het beeld er met zo’n investeringshypotheek zo uit: je leent bijna €350.000 tegen 3,75%, dat is ruim €13.000 rente per jaar. Dat bedrag kun je misschien net betalen van de huurinkomsten, maar dan komen er nog allerlei kosten bij én heb je helemaal geen rendement op die anderhalve ton die je er zelf in hebt gestoken. vraag 4: Is het een idee je oude appartement aan te houden? Verhuis je van je stadsappartement naar een doorzonwoning in een aangrenzende gemeente, dan is het verleidelijk het oude huis (nog even) aan te houden en maandelijks een flinke huur op te strijken. Pak je het officieel aan, dan ben je aangewezen op een dure investeringshypotheek. Hiervoor kiest in de praktijk vrijwel niemand, weet Jeroen Wolfsen. ‘Men waagt het erop en verhuurt het huis zonder de bank in te lichten. Dat lukt vaak, omdat de nieuwe hypotheekverstrekker niet altijd vraagt naar een bestaande woning.’ Aanraden zou Wolfsen het zeker niet. ‘Het mag gewoon niet. Als de bank erachter komt dat het niet klopt, kan die de hypotheeklening per direct opeisen. Dan ben je echt de sjaak.’ vraag 5: ’Wat zijn de valkuilen? Lekkende daken, huurders die er een zootje van maken of plotseling opzeggen; op zulk gedoe moet je bedacht zijn. Neem die verhuurder die bij huurrechtadvocaat Vincent Besters aanklopte toen bleek dat zijn huurder permanent toeristen onderbracht in zijn woning. ‘Daarvoor krijg je in Amsterdam zo een boete van €20.000 per overtreding, ook als eigenaar.’ Wees ook op je hoede bij de aankoop, waarschuwt Besters. Check in het geval van een VVE de reserves, maar ook de reglementen. Een cliënt van Besters met een appartement in de verhuur wist niet dat de VVE daarvoor toestemming had moeten geven, totdat ze een brief kreeg dat de huurder er onmiddellijk uit moest op straffe van een boete, die dagelijks hoger werd. ‘Ze zat tussen twee vuren, want ze had niet alleen de VVE in haar nek, maar ook een huurder met huurbescherming.’ Ze heeft de huurder, die er net woonde, vele duizenden euro’s moeten betalen om te vertrekken. Nog een tip: bereken op de site van de Huurcommissie of jouw appartement wel in de vrije sector valt. Blijkt het achteraf niet aan de voorwaarden te voldoen, dan kan de huurder een (veel) lagere huur eisen. Kijk ook uit voor een slordig huurcontract, dat onbedoeld toch voor onbepaalde tijd geldt. In dat geval is het vrijwel ondoenlijk de huurder er nog uit te krijgen. Daar gaat de verkoopwinst over tien of vijftien jaar. bron: FD-Persoonlijk
0 Comments
Goede voornemens Het nieuwe jaar is natuurlijk het moment om te starten met je goede voornemens, maar hoe zorg je er nou voor dat je ze dit jaar echt volhoud? Misschien ben je nu nog aan het genieten van een oliebolletje van gisteravond of sta je alweer te proosten op een nieuwjaarsborrel, vanaf morgen gaat het echte leven weer beginnen en dan is het tijd om al die goede voornemens waar te maken. Goede voornemens in alle soorten en maten U kent ze hoogstwaarschijnlijk wel: afvallen, sporten, meer tijd vrijmaken voor, etc. Maar denk je ook aan: potje voor je oude dag, inkomen van je nabestaanden, inkomen als je onverhoopt niet kunt werken, uitkoopsom voor je mede-ondernemer, potje om eerder te kunnen stoppen met werken, potje voor die reis/dat feest, potje voor een nieuwe auto, ... Verandering geeft stress Goede voornemens betekenen over het algemeen iets juist wel of juist niet gaan doen, kortom verandering van gedrag. Onderzoek toont aan dat elke verandering een zekere mate van stress veroorzaakt. Al langer weten we dat stress goed is zolang hetgeen we moeten bereiken wel haalbaar is. Maar we weten ook dat veel mensen afhaken bij stress-gevoelens. Leg de lat niet te hoog Je bent misschien geneigd om op 1 of 2 januari drastisch je levensstijl om te gooien: gezonder eten, stoppen met roken en alcohol en drie keer per week sporten. En het liefst willen we dat dit allemaal binnen een week lukt. Begin rustig aan met kleine doelen. „Stel je bedenkt om meer te gaan sporten: verwacht dan niet dat het lukt om ineens drie keer per week te gaan sporten, als je maanden niet meer in de sportschool bent geweest. Begin met 1 keer per week en als je dat lukt, kun je weer een nieuw doel stellen," vertelt Jet van Nieuwkerk (food&health journalist en schrijver van Het Boek van Jet) aan Metro. Stel prioriteiten Volgens lifestylecoach Sanne Bernhart is het belangrijk dat je prioriteiten stelt. Goede voornemens mislukken vaak omdat mensen niet consequent zijn. „Maak afspraken en het klinkt heel logisch maar schrijf ze op in je agenda, hierdoor zul je ze minder snel verschuiven. Je nieuwe voornemens moeten onderdeel worden van je dagelijks leven." Maak dus extra tijd vrij om boodschappen te doen, te sporten of je administratie bij te houden. En blijf jezelf afvragen waarom je bent gestart. Deel je goede voornemens en doe het samen Het lijkt misschien veilig om je goede voornemens met niemand te delen, want zo heeft ook niemand het door als je faalt. Toch is het juist belangrijk dat je de mensen in je omgeving op de hoogte stelt van je goede voornemens. Jet benadrukt dat je het beste samen met iemand aan je doelen kunt werken. In onze drukke levens willen we sociale activiteiten vaak niet afzeggen, dus combineer daarom een afspraak met vrienden met je goede voornemens. „Ga lekker samen bakken, samen boodschappen doen, zo blijft het leuk en ben je minder snel geneigd om af te haken." Vraag om hulp „Ik zie heel vaak dat mensen geen hulp durven te vragen. Vervolgens blijkt het toch best moeilijk om alleen hun doelen te realiseren, waardoor ze teleurgesteld raken. Je krijgt teleurstelling op teleurstelling en hierdoor raak je gedemotiveerd," zegt Sanne tegen Metro. Schaam je niet om hulp te vragen. „Je bent geen barbapapa, het is niet erg om hulp te vragen, juist door die hulp groei je," zegt Tom. Maak tijd voor ontspanning We zijn tegenwoordig allemaal maar druk en vergeten hoe belangrijk het is om af en toe eens tijd voor onszelf te nemen. Zorg dat je eens per week een avond voor jezelf hebt. Zonder ontspanning heb je geen focus en dan lukt het je ook niet om je doelen te behalen. „Zeker als je wilt afvallen is het ook belangrijk om voldoende te ontspannen, als je langdurig last hebt van stress gaat je lichaam in een 'freeze/fight' modus en zul je ook niet afvallen," zegt Sanne. Accepteer dat je (deels) gaat falen Volgens Tom en Jelmer moet je accepteren dat je sowieso gaat terugvallen. De beste manier om met een terugval om te gaan is te accepteren dat je terug gaat vallen. Terugvallen is geen falen zo lang je weer opstaat en het ziet als een leermoment. Zorg voor een crisisplan. CONCLUSIE: Goede voornemens realiseer je door een Plan te maken, dit vast te leggen en achteraf te toetsen De conclusie luidt dus als volgt. Maak een stappenplan dat er grofweg zo uitziet: 1. zeef uw goede voornemens uit jouw verzameling aan doelen en wensen op basis van noodzaak en wenselijkheid (=prioriteit) en haalbaarheid (tijd en geld). 2. wees reëel; laat dus geen dingen weg (struisvogel), overschat in komsten niet (verkoop eigen onderneming/woning/opbrengst erfenis/...) 3. maak een lijst -gerangschikt op prioriteit- met realisatie-tijdstippen en kosten 4. teken een tijdlijn en plaats de items van de lijst erop 5. maak een 2e lijn met je verwachte inkomsten 6. bedenk hoe je de tekorten op kunt lossen 7. leg de oplossingen vast in je plan 8. knip je plan op in doelen per (half) jaar 9. toets een (half) jaar later in hoeverre je je doelen hebt bereikt 10. stel je plan bij en doorloop opnieuw de stappen 1 t/m 10 Wij wensen je een gezond, gelukkig en succesvol 2019. Kun je wel wat hulp gebruiken bij het samenstellen van je financiële plan of het uitvoeren ervan, neem contact met ons op of bel je eigen adviseur. met dank aan: www.metronieuws.nl en Loesje.nl Na ons artikel "Vals crisis-alarm?!" van begin deze maand verscheen vandaag in het FD een artikel over het zondag gepubliceerde kwartaalrapport van de Bank Internationale Betalingen (BIS). Ook hierin wordt gerefereerd aan de inverse rentestructuur. Maar er blijken nog veel meer verontrustende signalen. BIS vreest een reeks aan hobbels op de financiële markten De klappen die de financiële markten in de afgelopen maanden moesten incasseren kunnen niet worden gezien als een tijdelijke correctiefase. Beleggers moeten rekening houden met aanhoudende onrust en een serie schokken. Dat zegt hoofdeconoom Claudio Borio van de gerenommeerde Bank voor Internationale Betalingen (BIS) in een toelichting op het zondag gepubliceerde kwartaalrapport van de instelling uit Basel. 'De recente hobbel is er waarschijnlijk slechts één in een reeks.' Volgens de econoom hoeft niemand op te kijken van de huidige onrust. Gezien de initieel ongekende situatie met extreem lage rentes en wereldwijd hoge schuldenbergen (zowel privaat als publiek) moest de normalisering van het beleid van de grote centrale banken wel tot grote uitdagingen leiden, aldus Borio. Rentepad van Fed Tekenend is de rol die de Federal Reserve in de afgelopen maanden heeft gespeeld. In oktober was het de angst voor een harder op de rem trappende Jerome Powell - de voorzitter van het stelsel van Amerikaanse centrale banken - die voor een flinke stijging zorgde van de nominale en reële rente. Aandelen gingen daardoor wereldwijd in de uitverkoop. Begin deze maand kwam er een nieuwe verkoopgolf, maar dit keer juist omdat de Fed begon terug te komen op zijn renteplannen. Hierdoor ontstond een inverse rentestructuur, waarbij de korte rente uitsteeg boven de lange. Dit geldt als een belangrijke indicatie voor een aankomende recessie. De handelsonrust en de politieke spanningen in veel delen van de wereld verergerden de marktonrust. Beleggers in opkomende markten bleken gevoelig voor fluctuaties in de renminbi, terwijl de brexit en de Italiaanse begrotingsperikelen Europese partijen raakten. Daar komt nu bij dat ook de ECB zijn stabiliserende rol geleidelijk aan opgeeft. Met zijn opkoopprogramma hield Frankfurt de rentes zeer laag, maar daar is afgelopen week een punt achter gezet. Na de zomer van 2019 zal vermoedelijk ook de ECB de beleidsrente willen gaan optrekken en zal dus ook de Europese monetaire autoriteit de onzekerheid gaan voeden. Turbulentie Op de Aziatische, Europese en Amerikaanse aandelenmarkten betekende de turbulentie in het afgelopen kwartaal verliezen van gemiddeld 8% tot ruim 10%. De banken, automakers, chemie- en industriewaarden deden het overal nog een stukje slechter. Op de Europese en Amerikaanse markten voor bedrijfsobligaties zijn ondertussen in de afgelopen maanden de spreads stevig gestegen, vooral in het risicovolle high yield-segment (100 basispunten sinds oktober). Opvallend is ook de snelle stijging van het risico op wanbetalingen van Amerikaanse bedrijven met een BBB-rating. Let wel, zo meldt de BIS, deze categorie bedrijfsschuld van net boven junk is goed voor een derde van de in totaal uitstaande bedrijfsleningen. En die schuldenlast is dit jaar - uitgedrukt als percentage van het bbp - uitgestegen tot boven het niveau van voor de crisis. Borio noemt de BBB-categorie 'een donkere wolk die boven beleggers hangt'. Indien de economie afzwakt en deze leningen worden afgewaardeerd, zal er substantiële druk komen te staan op deze toch al illiquide markt. 'In dat geval kunnen er gemakkelijk brede schokgolven ontstaan', aldus de Italiaanse econoom. Hij merkt daarbij op dat de kans dat hierdoor een recessie ontstaat groter is dan bij de traditionele route via hoge inflatie. In het rapport benadrukt de BIS bovendien - in navolging van het IMF - het toegenomen risico van hefboomleningen ('leveraged loans'). Dit type bankleningen komt voor een flink deel terecht bij beleggers en investeerders. Vroeger waren daar allerlei beschermingsvoorwaarden aan verbonden, maar inmiddels zijn die voor 80% van deze leningen versoepeld. Alleen al in de VS staat er voor bijna $1200 mrd aan dit soort 'covenant lite'-leningen uit. Afhankelijkheid van dollars Een andere bron van zorg bij de 'bank der centrale banken' is de toename van de hoeveelheid dollarverplichtingen van niet-Amerikaanse banken. Die zijn sinds de kredietcrisis met een derde gestegen tot ruim $14.000 mrd, onder meer omdat het jarenlang zo goedkoop was om activiteiten met dollars te financieren. Afgezien van het gegeven dat hogere rentes in de VS negatief doorwerken in de bedrijfsvoering van niet-Amerikaanse kredietnemers, is er ook een mogelijk problematische verschuiving geweest in de wijze waarop banken aan hun dollars komen. Banken betrekken hun dollars niet langer via Amerikaanse dochters in de VS, maar voor inmiddels bijna 80% van Amerikaanse ingezetenen. Of die partijen in een periode van wereldwijde stress reageren, is nog een vraagteken. Indien zij zich massaal terugtrekken, kan er een 'dollarsqueeze' ontstaan, schrijft de BIS. Centrale banken moeten volgens de Zwitserse instelling klaarstaan om een plotseling tekort aan dollars met swaplijnen te pareren. Dat gebeurde ad hoc tijdens de kredietcrisis toen onder meer de ECB en de Bank of England onbeperkt dollars konden krijgen van de Fed. bron: FD dd 16-12-2018 Aflossingsvrije hypotheek is in feite èn niet goedkoop èn niet aflossingsvrij Doordat op een aflossingsvrije hypotheek niet wordt afgelost, betaalt u gedurende de gehele looptijd het volle bedrag aan hypotheekrente. De ingevoerde beperkingen van de aftrek (zie hieronder) van die rente maakt dat nog duurder. Daarnaast moet aan het einde van de looptijd de lening ineens worden afgelost. De oplossing was tot voor kort vrij simpel: gewoon verlengen. Die simpele oplossing gaat lang niet altijd meer op. Dit stuk is als volgt opgebouwd: 1. Drie Problemen -> fiscaal (1), contract (2) en banken (3) 2. Oplossingen -> voor Millenials (1), 30-ers, 40-ers (2) en 50-ers en Ouderen (3) 3. De juiste oplossing 1. Drie Problemen -> fiscaal (1), contract (2) en banken (3) Probleem 1: Fiscale beperking èn einde van de aftrek van hypotheekrente De achtereenvolgende kabinetten hebben een reeks van beperkingen opgeworpen voor de aftrek van uw hypotheekrente. Er zijn vijf beperkingen: 1.a einde van de aftrek 1.b inbreng overwaarde bij verkoop oude woning 1.c verhoging huurwaardeforfait 1.d beperking aftrek rente vanwege type hypotheek 1.e verlaging belastingtarief aftrek Probleem 1.a: Einde van de rente aftrek in 2031 Met ingang van 2001 is de rente van uw hypotheek aftrekbaar voor een periode van maximaal 30 jaar. Voor alle hypotheken begint deze periode op het moment van afsluiten of 1-1-2001. Dat betekent het einde van de fiscale aftrek van hypotheekrente in 2031 voor een groot deel van de hypotheken. Dat is 13 jaar vanaf nu !!! Probleem 1.b: Inbreng overwaarde bij verkoop oude woning Met ingang van 2004 dient u de gerealiseerde overwaarde bij de verkoop van uw oude woning in te brengen in de financiering van de nieuwe woning. U kunt alleen ontsnappen aan die verplichte (fiscale) inbreng door drie jaar geen nieuwe eigen woningschuld aan te gaan, bijvoorbeeld door te gaan huren. Probleem 1.c: Verhoging huurwaardeforfait Het bezitten van een eigen woning leidt tot een fiscale bijtelling over de WOZ-waarde ervan. Het tarief is intussen verhoogd van 0,6% naar 0,75% en zelfs 2,35% als de woz-waarde het miljoen te boven gaat (de zogenaamde villataks). Het huurwaardeforfait wordt uitgelegd als inkomsten uit eigen woning en verminderd in feite de aftekbare hypotheekrente. Door de Wet Hillen kan de aftrekbare rente hoogstens tot nul worden verminderd. Probleem 1.d: Beperking aftrek vanwege hypotheektype Sinds 2013 dient iedere nieuwe hypotheek in maximaal 30 jaar annuïtair worden afgelost wil de hypotheekrente in aanmerking komen voor aftrek. Een uitzondering wordt gemaakt voor aflossingsvrije hypotheken die eind 2012 al waren verstrekt. Probleem 1.e: Verlaging belastingtarief aftrek hypotheekrente Met ingang van 2014 wordt het belastingtarief waartegen je de hypotheekrente wordt afgetrokken in de 4e schijf stapsgewijs verlaagd van 52% naar 38%. In 2017 staat het tarief op 50%. De systematiek voor deze verlaging leidt feitelijk tot een bijtelling met het correctietarief (max 14%). Bij een lage hypotheek cq kleine hypotheek leidt de eerder genoemde Wet Hillen weliswaar tot een nul-aftrek, maar de tariefcorrectie leidt tot een bijtelling. De toezegging van Minister Blok (wonen) dat je dan de aftrek van hypotheekrente dan simpelweg achterwege mag laten, is keihard tegengesproken door staatsecretaris Wiebes (financiën). Probleem 2: Contract -> Aflossingsvrij betekent: Aan het eind INEENS aflossen !! Oude aflossingsvrije hypotheekcontracten hadden vaak een duur van 75 jaar (Stad Rotterdam). De nieuwere contracten kennen echter een looptijd van 30 jaar. Dus naast het einde van de rente-aftrek (probleem 1.a) zullen veel mensen binnen enkele jaren hun hypotheek moeten aflossen of verlengen. De Nederlandse Bank en de Autoriteit Financiële Markten zijn wakker geworden en zien deze betonnen muur voor met name aflossingsvrije hypotheken nu heel snel dichtbij komen. Geldgevers worden onder druk gezet al hun klanten te benaderen om hen alsnog tot aflossing over te halen. Probleem 3: Banken -> strengere regels: niet automatisch verlengen en strikte toetsingscriteria Tegelijkertijd zien wij dat banken hypotheken op afloopdatum niet meer automatisch verlengen. Het verlengen van uw hypotheek wordt een volledige acceptatie op basis van èn woningwaarde èn (pensioen)inkomen. En daar zit het probleem: u moet op dat moment uw hypotheek oversluiten tegen de rente op dat moment en de toetsingscriteria op dat moment. Die toetsingscriteria zijn de laatste jaren fors aangescherpt, waardoor u minder kunt lenen. Door het gerommel met uw pensioen, kunt u tegen die tijd nog minder lenen. Dat betekent uit eigen zak aflossen tot het nieuwe lagere leningbedrag. 2. Oplossingen -> voor Millenials (1), 30-ers, 40-ers (2) en 50-ers en Ouderen (3) Oplossing 1: voor de Millennials (een beperkt probleem) Diegenen na 2013 hun eerste hypotheek of een extra hypotheek afsluiten, zijn vanwege de Beperking aftrek vanwege hypotheektype (probleem 1.d) aangewezen op een annuïtair of lineair aflossende hypotheek. Hieronder vallen ook degenen die hun ex-partner moeten uitkopen bij een ontslag uit hoofdelijkheid. Voor die leningen zijn de problemen beperkt; de lening wordt immers verplicht afgelost. Het maandlastenoverzicht bij de offerte geeft alleen wel aan dat de laatste 15 jaar nauwelijks meer belastingvoordeel wordt verkregen vanwege èn de lage restschuld èn de lage hypotheekrente èn het hoge huurwaardeforfait (probleem 1.c). Oplossing 2: voor de 30-ers, 40-ers en 50-ers: onderneem actie ! Deze (oudere) jongeren die een aflossingsvrije hypotheek hebben, gaan een betonnen muur tegemoet van einde rente-aftrek (probleem 1.a) en een volledige toetsing om te kunnen verlengen. Zij kunnen niet simpelweg volhouden dat zij het huis tegen die tijd wel verkopen. Een huis is immers een belegging en een waarde van nu zegt niets over de waarde in de toekomst op een bepaald moment. Eind jaren 70/begin jaren 80 waren huizen nagenoeg onverkoopbaar door de hoge rentestand. Nog maar enkele jaren geleden werden huizen niet verkocht ondanks de lage rente. In die tijdvakken hadden huizen nauwelijks waarde. Om toch te verkopen zul je fors in prijs moeten zakken. Beter is het om actie te ondernemen en een oplossing te maken die in jouw toekomstplannen past. Oplossing 3: voor ouderen (Aflossen wellicht niet de juiste oplossing) Gedwongen worden om in korte tijd uw aflossingsvrije hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen is geen prettig vooruitzicht. Het zou een gat slaan in uw huidige budget of uw spaargeld. Terwijl een woning zonder hypotheek geen garantie is dat u uw boodschappen kunt afrekenen in de supermarkt. 3. De juiste oplossing De juiste oplossing is er een die in uw situatie en toekomstplannen past. Millenials doen er sowieso goed aan zelf vermogen te vormen gezien de ontwikkelingen op pensioengebied. Met een deel daarvan zouden zij het gebrek aan belastingvoordeel op hun hypotheekrente kunnen opvangen. Voor 30-ers en 40-ers geldt eigenlijk hetzelfde met daar bovenop het probleem van de aflossingsvrije hypotheken. Voor 50-ers en Ouderen is het wellicht raadzaam gebruik te maken van de lage rente en uw hypotheek over te sluiten. U maakt daarbij gebruik van de zeer lage hypotheekrente. Zeker als uw pensioen voor de deur staat, is een 30-jaar vaste rente van 2,6% een aanrader. Een eventuele boeterente kunt u tegen het hoge tarief van werkenden aftrekken. En u kunt daarbij opnieuw overwegen wel of niet te gaan aflossen (in 30 jaar). Bel ons voor ondersteuning bij uw keuze Wij staan al decennia lang relaties bij om slimme keuzes te maken op financieel gebied en het maximale uit hun leven te halen. Wellicht kunnen wij ook u helpen aan een RIJK leven. Neem contact met ons op voor een wederzijdse kennismaking zonder kosten. Wist u trouwens dat:
De rentes op Amerikaanse staatsobligaties stellen zich op in recessiestand. Voor het eerst sinds 2007 is er sprake van een (deels) omgekeerde rentecurve, waarbij korte rentes hoger zijn dan langere rentes. Indicator voor crisis Zo'n omgekeerde rentecurve geldt op de financiële markten als een van de meest betrouwbare indicatoren dat er een recessie op komst is. Maandag: rente 2- en 3-jaars obligaties hoger dan de 5-jaars obligaties Maandag steeg het effectief rendement (de 'yield') op twee- en driejaarsobligaties tot boven het niveau van de vijfjaarsobligaties. Dit is een omkering van wat gebruikelijk is, namelijk dat beleggers een hogere rentevergoeding vragen naarmate de looptijd van een lening langer is. Dinsdag: 2- en 3-jaars nog steeds nipt hoger Dinsdagnamiddag stond de 2-jaars rente op 2,825% en de 3-jaars rente op 2,830%. Dat is nipt hoger dan de yield op een staatsobligatie met een looptijd van 5 jaar, die 2,816% bedraagt. Dit verschil tussen korte en langere rentes wordt op de financiële markten nauw in de gaten gehouden, omdat alle economische recessies sinds de jaren '60 vooraf zijn gegaan door een omgekeerde rentecurve. Daarmee is de indicator een van de betrouwbaarste alarmbellen van de financiële markten. In de regel volgt een recessie 6 tot 24 maanden nadat de rentecurve zich heeft omgedraaid. Belangrijke kanttekening Een belangrijke kanttekening daarbij is dat het verschil tussen de 2- en 5-jaars rente niet de gebruikelijke manier is om naar de rentecurve te kijken. Gewoonlijk gaat het rentealarm pas echt af als de 2-jaars rente hoger is dan de 10-jaars rente. Zo ver is het nu nog niet, aangezien de 10-jaars rente met 2,946% nog altijd zo'n 12 basispunten boven de 2-jaars rente staat. Alternatieve manieren Gebruikelijke alternatieve manieren om naar de rentetermijnstructuur te kijken, zijn het verschil tussen de 3-maands rente (2,412%) en de 10-jaars rente (2,946%). Ook wordt weleens gekeken naar het gat tussen de 10-jaars en de 30-jaars rente, die op 3,203% staat. Vals alarm Overigens woedt er een debat over de vraag of de omdraaiing van de rentetermijnstructuur ditmaal geen vals alarm zou kunnen zijn. Jaren van lage inflatie en zeer expansief monetair beleid, zoals het grootschalige opkoopprogramma van de Amerikaanse Federal Reserve, hebben de rentecurve danig verstoord. Zo is de termijnpremie, oftewel de 'risicopremie' voor het langer vastzetten van geld, ditmaal volledig verdwenen. Uniek verschijnsel Het is uniek aan deze periode dat de omdraaiing van de rentecurve hierdoor wordt veroorzaakt, en niet doordat de markt de verwachting inprijst dat er de komende jaren een rentedaling op komst is. Om deze reden schreven economen van DNB vorige week nog in economenvakblad ESB dat de alarmbel ditmaal vooralsnog niet zorgwekkend is. bron: FD.nl dd 4-12-2018 Levensverwachting neemt toe De levensverwachting van 65-jarigen neemt al sinds 1950 toe. Destijds leefden 65-jarigen gemiddeld nog 14,3 jaar, in 2017 was dat 19,9 jaar. In 2024 zal dat volgens de huidige prognose driekwart jaar langer zijn. De toename van de levensverwachting verloopt niet gelijkmatig over de jaren. Er zijn perioden waarin de trend versnelt of stagneert. Momenteel neemt de levensverwachting in Nederland, en in andere West-Europese landen, minder hard toe dan in het eerste decennium van deze eeuw. 85,63 jaar Het CBS verwacht dat de levensverwachting op 65-jarige leeftijd 20,63 jaar zal zijn in 2024. Beleidsmakers gebruiken dit cijfer om de toekomstige AOW-leeftijd vast te stellen. De prognose van de levensverwachting is een onderdeel van de Bevolkingsprognose 2018–2060 die het CBS op 18 december zal publiceren. De cijfers voor 2024 en 2030 zijn op verzoek van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid gemaakt. De levensverwachting in 2024 van 20,63 jaar is in de nieuwste prognose iets hoger dan in de prognose van 2017, toen deze op 20,59 jaar werd gesteld. Dat komt neer op een verschil van een halve maand. Ondanks de relatief hoge sterfte aan het begin van dit jaar zorgt een lagere longkankersterfte onder vrouwen voor een positievere ontwikkeling van de toekomstige levensverwachting. AOW-wet gebruikt CBS-prognose De prognose van het CBS wordt gebruikt voor de vaststelling van de toekomstige AOW-leeftijd volgens de Algemene Ouderdomswet (AOW, art. 7a). In november 2017 heeft de overheid besloten dat de AOW-leeftijd in 2023 gelijk blijft aan die in 2022 (67 jaar en 3 maanden). Aan de hand van de nu bekendgemaakte prognose van de levensverwachting van 65-jarigen in 2024 wordt de AOW-leeftijd voor 2024 vastgesteld. Geraniums of wereldreis Ieder heeft zijn eigen beeld van een RIJK leven, maar geld speelt in ieders leven een belangrijke rol. De vraag is of u uw beeld van uw RIJKE leven ook kunt verwezelijken; tijd is daarbij ook erg belangrijk! Heeft u genoeg pensioen, spaargeld en vermogen om al uw wensen op tijd te kunnen uitvoeren en te betalen? Bepaal zelf uw RIJKE leven Door uw wensen op een rij te zetten en diverse scenario's op uw inkomen en vermogen los te laten, krijgt u inzicht in de mogelijkheden uw RIJKE leven ook waar te maken. Dat inzicht leidt tot rust in uw hoofd en dat van uw partner. En die rust voelt heerlijk en ... opent nog meer deuren. Prognoses zijn onzeker Voor het maken van de prognose van de levensverwachting maakt het CBS gebruik van een in de internationale wetenschappelijke wereld ontwikkeld model. Dat model gaat ervan uit dat op lange termijn de stabiele, dalende trend in de sterftekansen in West-Europa zal doorzetten. Omdat het model niet alleen de Nederlandse ontwikkelingen gebruikt, hebben tijdelijke veranderingen in de sterftecijfers een minder groot verstorend effect op de toekomstverwachtingen. Prognoses zijn echter onzeker. Om de onzekerheid rondom de prognose van de levensverwachting aan te geven, worden prognose-intervallen berekend. Deze geven een indruk van de verwachte nauwkeurigheid van de prognose. De prognose van de levensverwachting is onderdeel van de jaarlijkse bevolkingsprognose van het CBS. Deze heeft tot doel de meest waarschijnlijke toekomstige ontwikkeling van de Nederlandse bevolking te beschrijven. De CBS Bevolkingsprognose 2018–2060 zal op 18 december gepubliceerd worden. bron: Eufin Financieel Nieuws / CBS, 1-11-2018 Nu is ook de klant van Centraal Beheer de klos Half augustus berichtten wij dat Delta Lloyd en Promovendum forse premieverhoging door hadden gevoerd. Nu zien wij premieverhogingen van 50% op woonhuisverzekeringen bij klanten van Centraal Beheer. Vlucht weg van deze premiestijgingen Ons advies is dan ook uw verzekeringspakket tegen het licht te houden. U zult elders dekkingen kunnen vinden met gelijke of zelfs betere voorwaarden die u echt geld besparen. Uniek: vrije selectie Wij hebben een uniek aanbod: binnen één pakket de beste dekkingen tegen de scherpste premie van verschillende verzekeraars. Zo kan BINNEN ÉÉN PAKKET voor uw woning bijvoorbeeld de premie en dekking van De Goudse worden geselecteerd, terwijl we voor uw aansprakelijkheid Reaal toevoegen en weer een andere verzekeraar voor uw reisverzekering. Speciaal pakket veel voordeliger Doordat wij uw in pakket de producten van 20 verzekeraars kunnen samen brengen, kunnen wij u een VEEL SCHERPER geprijst aanbod doen met uitstekende voorwaarden. aanbieding ontvangen? Bel ons op 010-435 50 45 of stuur een email naar info@spuybroekadvies.nl Vraag van een relatie: "Ik overweeg om in Haarlem een pandje te kopen en dit op te knappen. Vervolgens wil ik het gaan verhuren. Krijg ik te maken met belastingheffing over de huuropbrengst? Antwoord Of en zo ja op welke wijze u te maken krijgt met belastingheffing over de huuropbrengsten en de verkoopwinst is afhankelijk van de aard van de werkzaamheden die u met betrekking tot het pand verricht. Criterium hierbij is of de werkzaamheden die u verricht al dan niet uitgaan boven wat gebruikelijk is bij normaal, actief vermogensbeheer. Meer dan normaal, actief vermogensbeheer Gaan de werkzaamheden uit boven wat gebruikelijk is bij normaal, actief vermogensbeheer, dan zijn de opbrengsten belast in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden (ROW). Volgens artikel 3.91, lid 1, onderdeel c Wet IB 2001 is er sprake van meer dan normaal, actief vermogensbeheer in geval van:
Normaal, actief vermogensbeheer Gaan de werkzaamheden niet uit boven wat gebruikelijk is bij normaal, actief vermogensbeheer, dan is er sprake van een belegging in box 3. In principe vormt verhuur of verkoop van een pand, niet zijnde de eigen woning, een beleggingsactiviteit. De waarde van het pand maakt dan deel uit van de grondslag van box 3. De huuropbrengsten of de verkoopwinst zijn niet in box 1 belast. Belang voor de praktijk De Hoge Raad heeft in het arrest van 9 oktober 2009, ECLI:NL:PHR:2009:BI0481 aangegeven dat er in ieder geval sprake is van belastbare arbeidsinkomsten als de exploitatie van onroerende zaken gepaard gaat met werkzaamheden die naar hun aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van - redelijkerwijs te verwachten - voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan. Eveneens is er sprake van belastbare arbeidsinkomsten indien bijzondere kennis er in belangrijke mate toe heeft bijgedragen dat de belastingplichtige voordeel heeft kunnen behalen. De feitelijke omstandigheden zijn bepalend. Recente uitspraak rechter In een recente uitspraak slaagt de inspecteur er niet in om overtuigend bewijs aan te leveren en oordeelt de rechtbank Gelderland dat een belastingplichtige geen belasting in box 1 verschuldigd is over de opbrengsten van de door hem gekochte panden. Wat speelt er? Casus Een loodgieter koopt in privé enkele panden. De panden worden gesplitst, verbouwd tot appartementen en vervolgens verkocht en verhuurd. De inspecteur belast de opbrengsten als ROW. De man is het hier niet mee eens en legt de zaak voor aan de rechter. De rechter constateert dat de inspecteur uitgaat van veronderstellingen, meningen en vermoedens zonder nadere onderbouwing. Zo is niet gebleken dat de inspecteur heeft onderzocht of de man specifieke kennis had van projectontwikkeling. Uitkomst Bij gebrek aan overtuigend bewijs dat de activiteiten van de man meer omvatten dan normaal actief vermogensbeheer, luidt het oordeel dat er geen sprake is van ROW maar van een beleggingsactiviteit. bron: nieuwsbrief Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden, nr 181 - okt 2018 Een echtpaar verbouwt in 2007 hun eigen woning en brengt de financieringsrente in aftrek. De inspecteur vraagt pas in 2013 om deze aftrekpost te staven met schriftelijke bescheiden. Volgens het hof is de inspecteur te laat met deze vraag en heeft hij zijn recht verwerkt. Hof Den Bosch 8 juni 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:2463 casus Een echtpaar laat hun eigen woning in 2007 verbouwen. Zij sluiten daarvoor een verbouwingsfinanciering. Bij de aangifte inkomstenbelasting brengen zij de rente op de verbouwingslening in aftrek. De inspecteur volgt de aangifte en legt dienovereenkomstig een aanslag op. Pas in 2013 (zes jaar nadat de verbouwingsfinanciering tot stand kwam) vraagt de inspecteur voor de belastingjaren 2010 en verder om schriftelijke bescheiden. Die kan het echtpaar niet aanleveren omdat de doos met administratie bij het opruimen van de zolder is meegegeven met het oud papier. De inspecteur legt navorderingsaanslagen op over de jaren 2010, 2011 en 2012. De rechtbank heeft geoordeeld dat het echtpaar niet aan de eis van staving met schriftelijke bescheiden heeft voldaan en stelt de inspecteur in het gelijk. Het hof echter constateert dat de navorderingstermijn over het belastingjaar 2007 in 2013 is verstreken. Omdat de inspecteur pas na 6 jaar vraagt om schriftelijke bescheiden heeft de inspecteur zijn recht deze op te vragen verwerkt. Het hof stelt het echtpaar in het gelijk mede omdat de inspecteur de aangiften over de jaren 2013, 2014 en 2015 heeft gevolgd. Belang voor de praktijk Op grond van artikel 3.123 Wet IB 2001 is rente op een lening die betrekking heeft op kosten van verbetering of onderhoud van de woning slechts aftrekbaar voor zover deze kosten met schriftelijke bescheiden zijn te staven. Het echtpaar heeft de nota’s weggegooid maar komt wel met een Excel-overzicht met kostenposten, een makelaarsbrochure waarin gerefereerd wordt naar een recente verbouwing en met foto’s van de verbouwing op de proppen. Dat blijkt niet voldoende. Wat wordt in dit kader verstaan onder ‘schriftelijke bescheiden’? Volgens de rechtbank moet hierbij gedacht worden aan (kopieën van) facturen met betrekking tot de verbetering of onderhoud van de woning én/of bankbescheiden waaruit voldoende duidelijk kan worden opgemaakt dat kosten voor verbetering of onderhoud zijn gemaakt. Uitzondering !!! Deze uitspraak maakt een uitzondering op de hoofdregel. De hoofdregel is en blijft: bewaar de facturen, want bij betwisting van de renteaftrek vormt dit je bewijs. Geen bewijs, geen renteaftrek. Dat het in dit specifieke geval anders uitpakte, heeft (1) te maken met de veel te late uitvraag door de belastinginspecteur en (2) met het gegeven dat hij altijd de gedane aangiften heeft gevolgd bij het opleggen van de aanslagen inkomstenbelasting. bron: nieuwsbrief Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden, nr 181- okt 2018 Bij een aanrijding tussen een personenauto en een vrachtwagen legde een man bij wijze van vriendendienst voor de bestuurder van de personenauto als derde partij een schriftelijke verklaring af tegen de vrachtwagenchauffeur. Toen de vrachtwagenchauffeur bij zijn verzekeraar TVM de beelden van het ongeval kon laten zien, trok de man zijn getuigenis weer in. Verzekeraar TVM heeft daarop de man voor de duur van vier jaar aangemeld bij het EVR en een melding gedaan bij het Centrum Bestrijding Verzekeringsfraude (CBV). De man diende een klacht in bij het klachteninstituut Kifid omdat hij een notering van vier jaar in het register buitenproportioneel vindt. Het Kifid oordeelde dat verzekeraar TVM de man terecht voor de duur van vier jaar heeft laten registreren in het Extern Verwijzingsregister (EVR). Onderzoek De man had verklaard in zijn getuigenis dat hij achter de personenauto en de vrachtwagen reed op het moment van het ongeval. Bovendien zou hij geen relatie hebben tot de bestuurder van de personenauto. Toen TVM een onderzoeksbureau inschakelde om hem te confronteren met de beelden, bleek dat geen van beide waar was. De man had als vaktekenaar uit het netwerk van de automobilist met een situatieschets slechts een vriendendienst willen bewijzen. Niet verzonden DAS Rechtsbijstand verzocht als vertegenwoordiger van de automobilist tegenpartij TVM om de valse getuigenis dan maar als niet verzonden te beschouwen. TVM weigerde dat, want zo schreef de verzekeraar: “Als […] niet de beschikking had gehad over de camerabeelden van de dashcam, dan had […] op basis van de verklaring van […] en uw verklaring aansprakelijkheid moeten erkennen en […] schadeloos moeten stellen.” TVM heeft daarop de man voor de duur van vier jaar aangemeld bij het EVR en een melding gedaan bij het Centrum Bestrijding Verzekeringsfraude (CBV). De vaktekenaar diende een klacht in bij het Kifid omdat hij een notering van vier jaar in het register buitenproportioneel vindt. Hij voert aan dat hij zelf nooit financieel voordeel heeft gehaald uit de valse getuigenis. De verkeerde voorstelling van zaken beschreef hij vanuit ‘de schrikbeleving’ van de automobilist. Belang sector De Geschillencommissie ging daar niet in mee. “Verzekeraar heeft gemotiveerd uiteengezet dat de gedragingen van Consument een bedreiging vormen voor de financiële belangen van zijn cliënten (onder meer de chauffeur van de vrachtwagen) en voor zijn organisatie omdat hij – zonder beschikbaarheid van de videobeelden – een schade-uitkering had moeten doen. Verzekeraar dient zijn cliënten hiervoor te beschermen en daarom prevaleert het belang van de financiële sector bij registratie boven het belang van Consument bij het niet registreren van zijn persoonsgegevens.” De commissie oordeelt dat de registratie mag blijven staan voor de duur van vier jaar. Overigens werd de automobilist al eerder in het EVR opgenomen, maar voor een periode van acht jaar. Hij klaagde daar eveneens over bij het Kifid, maar ook die klacht werd afgewezen. In zijn geval werd hem ook kwalijk genomen dat hij de chauffeur betichtte van doorrijden na een ongeval, terwijl ook dat aantoonbaar onjuist was. bron: am:signalen, dd 15-8-2018 |
AuteurPeter van der Bent, adviseur voor een RIJK leven Archives
Januari 2023
Categorieën |